Wohnungskrise: Hubertz will mehr geförderte Wohnungen
Will bessere Bedingungen für bezahlbares Wohnen schaffen: Verena Hubertz (SPD), Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.@ Markus C. Hurek
Eine persönliche Frage zum Einstieg: Wie wohnen Sie eigentlich, Frau Hubertz?
Ich wohne in Trier und Berlin in einer Mietwohnung und besitze zudem eine Eigentumswohnung.
Sie sind 1987 in eine Bundesrepublik hineingeboren, die den Menschen ein klares Wohlstandsversprechen gab: Wer hart arbeitet, kann Vermögen aufbauen – und seiner Familie irgendwann ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen. Aktuell können sich selbst Spitzenverdiener in Ballungsräumen kaum noch Wohneigentum leisten. Sind die "Schaffe-schaffe-Häuslebauer-Jahre" endgültig vorbei?
Viele Menschen haben den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung. Das war Jahrzehnte Teil des Aufstiegsversprechens. Doch das ist nun ins Wanken geraden. Gerade in Ballungsgebieten ist der Eigentumserwerb für viele nahezu unbezahlbar geworden. Das liegt zum einen an astronomischen Immobilienpreisen, aber auch an gestiegenen Zinsen oder einem hohen Anteil an Eigenkapital, das man heute mitbringen muss.
Am Wohnungsmarkt zeigt sich ganz explizit, ob ein gutes Leben gelingt. Umfragen ergeben, dass mehr als drei Viertel der jungen Menschen Sorge hat, einmal eine bezahlbare Wohnung zu finden. Das ist alarmierend und damit will ich mich nicht abfinden. Unser klares Ziel muss es sein, den Zukunftsoptimismus zurückzuholen. Und die Bundesregierung arbeitet mit vielen verschiedenen Maßnahmen hart daran, dass das gelingt.
Obwohl die Politik den Mangel seit Jahren benennt, fehlt es in Deutschland weiter an bezahlbarem Wohnraum. Laut einer aktuellen Auswertung des Instituts der deutschen Wirtschaft fehlen bundesweit rund 700.000 Wohnungen, in Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg sind es allein 320.000. Wie bewerten Sie diese Kluft zwischen Anspruch und Wirklichkeit auf dem Wohnungs- und insbesondere auf dem Mietmarkt?
Die Situation innerhalb Deutschlands ist höchst unterschiedlich – nicht überall fehlt Wohnraum. Wir haben ländliche Regionen, da steht heute viel leer und auch eine Menge Städte, in denen die Mieten noch bezahlbar sind und es eine ausreichende Versorgung mit Wohnraum gibt. Gleichzeitig stimmt es natürlich, dass es insbesondere in Ballungsgebieten und Großstädten häufig an bezahlbaren Wohnungen fehlt. Die Aufgabe der Politik ist es, die Rahmenbedingungen so zu legen, dass die Kluft nicht weiter auseinandergeht.
Die durchschnittliche Kaltmiete ist in den vergangenen zehn Jahren bundesweit um rund 40 Prozent gestiegen, in Metropolen teils noch stärker (Berlin über 100 Prozent). Was sind aus Ihrer Sicht die wesentlichen Faktoren, die das Wohnen kontinuierlich verteuern – und welche Rolle spielen hier steigende Baukosten, Zinsentwicklung und Bodenpreise?
Es ist ein Mix aus all den von Ihnen genannten Dingen. Der große Preisanstieg im Wohnungsbau kam durch den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine. Baumaterialien wurden deutlich teurer, die Zinsen sind in kürzester Zeit nach oben geschnellt und die Inflation tat ihr Übrigens. Aber auch die Bodenpreise sind in den vergangenen 30 Jahren teilweise explodiert. Zudem ist Bauen in Deutschland zu langsam und zu teuer. Wir haben zu viel Bürokratie, langwierige Verfahren und verbauen oft den Goldstandard, wenn es ein einfacherer Standard auch tun würde.
Mit alldem haben die teilweise stark gestiegenen Mietpreise aber nur bedingt zu tun. Auch im Bestand hat es teilweise deutliche Mieterhöhungen gegeben. Es gibt Vermieter, die umgehen bewusst die Mietpreisbremse, indem sie zum Beispiel alte Möbel in die Wohnung stellen und die Miete dann doppelt so hoch ansetzen. Ich bin Justizministerin Hubig daher sehr dankbar, dass sie Ende April das Mietrechtspaket II in das Bundeskabinett eingebracht hat. Wohnungssuchende und Mieterinnen und Mieter profitieren dabei von mehr Fairness und Transparenz sowie besserem Schutz vor überhöhten Mieten, in dem es wirksame Grenzen gegen die Umgehung der Mietpreisbremse gibt.
Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen. 2023 wurde diese Marke deutlich verfehlt. Wie wollen Sie konkret gegensteuern, damit nicht nur die Zahl der Fertigstellungen steigt, sondern vor allem wieder mehr bezahlbare und geförderte Sozialwohnungen entstehen? Aktuell gibt es in Deutschland nur noch knapp 1,1 Millionen Sozialwohnungen –2006 waren es noch rund 2,9 Millionen.
Die aktuelle Bundesregierung hat bewusst kein Neubauziel genannt. Denn es nützt nichts, wenn wir eine Zahl nennen, die wir am Ende gar nicht erreichen. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat einen bundesweiten jährlichen Neubaubedarf von 320.000 Wohnungen ermittelt. Da liegen wir aktuell noch ein ganzes Stück darunter. Mir ist vor allem wichtig, dass viele der Wohnungen, die gebaut werden, auch bezahlbar sind. Der soziale Wohnungsbau ist dabei ein ganz wichtiger Schlüsselfaktor. Wir investieren in dieser Legislaturperiode die Rekordsumme von 23,5 Milliarden Euro in die soziale Wohnraumförderung. Und durch die Kofinanzierung der Länder wird diese Summe noch einmal mindestens verdoppelt. Aktuell sinkt die Zahl der Sozialwohnungen noch, denn in dem Bereich ist 20 Jahre so gut wie gar nichts passiert. Die Förderzahlen sind aber sehr gut und ich bin optimistisch, dass wir langfristig die Trendumkehr schaffen und die Gesamtzahl der Sozialwohnungen wieder erhöhen.
Mehr Bauen gilt als das klassische Patentrezept, doch selbst mit dem sogenannten Bau-Turbo bleibt die Nachfrage in Großstädten ungedämpft. Welche weiteren Hebel wollen Sie in Ihrem Haus nutzen – etwa bei der Grundstücksvergabe, im Mietrecht oder bei der steuerlichen Förderung -, um das Wohnen wieder bezahlbar zu machen?
Es gibt nicht die eine Lösung, um das Wohnungsproblem kurzfristig in den Griff zu kriegen. Im Dezember vergangenen Jahres haben wir ein Förderprogramm speziell zum Abbau des Bauüberhangs auf den Weg gebracht. Und auch beim Bau-Turbo sehen wir bereits viele gute Ansätze. In Hamburg gibt es 750 Bauvorhaben, die nur auf Grundlage des Bau-Turbos angegangen werden konnten. In Dortmund werden Gewerbeimmobilien umgebaut, in München konnte nach vielen Jahren des Stockens ein Bauvorhaben endlich realisiert werden. Solche Beispiele erleben wir im ganzen Land. Wir müssen aber auch an die Baustandards ran: Mit einem neuen Gebäudetyp E, der einfaches Bauen rechtssicher ermöglicht. Niemand braucht ein beheizbares Treppenhaus oder eine Tiefgarage, wenn es auch der Parkplatz vor der Tür tut. Durch Verzicht auf Schnickschnack können wir Baupreise deutlich senken. Und auch das serielle Bauen bietet hier ungeheures Potential.
Langfristig kann ich mir die Gründung einer Bundesbaugesellschaft vorstellen. Der Staat als Akteur im Wohnungsbau hat viele Vorteile. Wie das genau aussehen kann, beraten wir derzeit innerhalb der Bundesregierung.
Ein Thema, das uns in der Sozialberatung besonders beschäftigt, ist die "graue Wohnungsnot": Es fehlt an barrierefreiem und altersgerechtem Wohnraum. Laut einer Studie des Pestel-Instituts sind weniger als fünf Prozent der Wohnungen in Deutschland vollständig barrierefrei, obwohl der Anteil der über 65-Jährigen bis 2030 auf über 22 Prozent steigen wird. Hat die Regierung dieses Problem auf dem Schirm – und was wollen Sie konkret dagegen tun?
In einer immer älter werdenden Gesellschaft ist die Reduzierung von Barrieren in Wohnungen wichtig, damit Menschen möglichst lange in ihrem gewohnten Umfeld leben können. In der sozialen Wohnraumförderung werden bereits heute mehr als 60% der geförderten Neubau-Mietwohnungen barrierefrei konzipiert. Für Privatpersonen unterstützen wir zudem den barrierefreien Umbau in diesem Jahr mit 50 Millionen Euro. Wer also zum Beispiel sein Bad barrierefrei umbauen oder Türschwellen abbauen möchte, kann über die KfW einen direkten Zuschuss erhalten.
Ebenfalls steigen seit Jahren die Nebenkosten, vor allem die Energiekosten. Der durchschnittliche Energiepreis für Haushalte lag 2023 um rund 60 Prozent über dem Niveau von 2010. Viele Mieter fürchten, dass diese Belastung weiterwächst, solange Vermieter kaum Anreize haben, alte Gas- und Ölheizungen gegen Wärmepumpen zu tauschen. Wie sollten wir dieses Problem Ihrer Meinung nach lösen?
Der Anreiz ist ja da. Wenn jemand modernisieren will, kann er auf eine gute Förderung zurückgreifen. Diese Fördermöglichkeit verlängern wir bis mindestens 2029. Das schafft Planungssicherheit. Und dann ist natürlich klar, dass wir Mieterinnen und Mieter nicht alleine lassen, wenn eine neue Öl- oder Gasheizung eingebaut wird. Laut neuem Gebäudemodernisierungsgesetz ist das ja möglich. Mieterinnen und Mieter haben eben nicht die Entscheidungsfreiheit, wie sie heizen wollen. Wenn die Vermieterin oder der Vermieter sich wieder für den Einbau einer Gasheizung entscheidet, werden die Mehrkosten hälftig aufgeteilt.
Ich baue derzeit selbst ein barrierefreies Haus für unsere schwerbehinderte Tochter und erlebe dabei keinerlei Unterstützung durch die Behörden – stattdessen oft einen behördlichen Marathonlauf, bis die Baugenehmigung vorliegt. Eine Studie der Bundesstiftung Baukultur zeigt, dass die durchschnittliche Genehmigungsdauer für Bauvorhaben in Deutschland bei mehr als sechs Monaten liegt, in vielen Kommunen sogar darüber. Warum gelingt es den Baurechtsämtern nicht, Bauherren schneller und weniger bürokratisch zu begleiten?
Die Frustration vieler Bauherren ist gut nachvollziehbar. Wer bauen will, trifft oft auf langwierige Verfahren, komplexe Vorgaben und stark ausgelastete Bauämter. Da fühlt sich der Weg zum Bauantrag schnell wie ein Hindernislauf an. Gleichzeitig ist klar: Wir müssen deutlich schneller werden. Jede Verzögerung verteuert das Bauen weiter – durch Inflation, Zinsen und steigende Materialkosten. Genau hier setzen der Bau-Turbo und die geplante Novelle des Baugesetzbuchs, das sog. Baugesetzbuch-Upgrade, an: weniger Abstimmungsschleifen, mehr Standardisierung, konsequente Digitalisierung. Verfahren sollen spürbar schlanker und schneller werden, ohne zentrale Standards - etwa beim barrierefreien Bauen - aufzugeben. Dahingehend sind wir sind auf dem richtigen Weg, müssen aber beim Tempo noch zulegen.
Während Wohnen immer teurer wird, lohnt sich Immobilienbesitz umso mehr. Die Wohneigentumsquote in Deutschland liegt bei nur etwa 46 Prozent – im europäischen Vergleich ist das einer der niedrigsten Werte. Kann unter diesen Vorzeichen überhaupt eine Wende auf dem Wohnungsmarkt gelingen, oder droht eine weitere Verfestigung der Ungleichheit?
Historisch gesehen war und ist Deutschland schon immer ein Mieterland. Die Werte sind mit anderen europäischen Ländern daher nur bedingt vergleichbar. Mir ist vor allem wichtig, dass jeder in der für sich passenden Wohnform leben kann. Wir haben viele kommunale Wohnungsbaugesellschaften, die Wohnungen zu günstigen Mieten anbieten. Gleichzeitig unterstützen wir aber auch den Eigentumserwerb der Menschen durch eine Vielzahl von Förderprogrammen, wie zum Beispiel der Wohneigentumsförderung für Familien oder unserem Förderprogramm Jung kauft Alt.
Was halten Sie von alternativen Wohnprojekten wie dem Mietshäuser-Syndikat oder genossenschaftlichem Bauen? In Städten wie Tübingen oder Freiburg zeigen solche Modelle, dass auch ohne gewinnorientierte Großinvestoren bezahlbarer Wohnraum entstehen kann. Sollte der Bund solche Initiativen stärker fördern?
Das tun wir bereits heute. Wir haben unser Förderprogramm für genossenschaftliches Wohnen in diesem Jahr von 15 Mio. Euro auf knapp 25 Mio. Euro deutlich aufgestockt. Gerade in Städten und Ballungsgebieten kann es eine sinnvolle Option sein, zusammen mit anderen Menschen im Rahmen einer Genossenschaft zu bauen und sich so zum Beispiel die teuren Grundstückspreise zu teilen und dauerhaft günstiges Wohnen zu garantieren. Mit attraktiven Zuschüssen wollen wir unterstützen, dass sich mehr Menschen für diese Art des Wohnens entscheiden.
Immer wieder wird das "Wiener Modell" als erfolgreicher Weg der Wohnungspolitik genannt: Rund 60 Prozent der Wiener wohnen in geförderten oder gemeinnützigen Wohnungen. Die Stadt Ulm etwa hat mit einem eigenen kommunalen Wohnungsbauprogramm ebenfalls positive Erfahrungen gemacht. Lässt sich ein solcher Ansatz auch auf andere deutsche Städte übertragen – und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?
Wien hat sein traditionsreiches und auch erfolgreiches System der Wohngemeinnützigkeit seit langem etabliert. In dieser Form ist das einzigartig. Aber auch in Deutschland gibt es bereits heute viele Städte, die mit ihren kommunalen Wohnungsbaugesellschaften langfristig bezahlbaren Wohnraum schaffen. Wir haben in Deutschland die Wohngemeinnützigkeit im Jahr 2024 wieder reaktiviert. Aber natürlich dauert es auch seine Zeit, bis wir hier Ergebnisse sehen.
Ein weiterer oft unterschätzter Faktor sind die steigenden Bodenpreise: In den sieben größten deutschen Städten haben sich die Preise für Bauland seit 2010 teilweise mehr als verdoppelt. Welche Instrumente stehen dem Bund zur Verfügung, um spekulative Bodengewinne zu begrenzen und Kommunen bei der Schaffung eigener, günstiger Grundstücke zu unterstützen?
Zunächst muss man festhalten: Die Baulandpolitik liegt in Deutschland vor allem bei den Kommunen. Der Bund setzt mit dem Baugesetzbuch den Rahmen. Innerhalb dieses Rahmens gibt es jedoch wirksame Instrumente, um spekulativen Bodenpreissteigerungen entgegenzuwirken. So können Kommunen Wertzuwächse über städtebauliche Verträge abschöpfen. Dies ist oft flexibler und zielgenauer als starre Vorgaben. Die Grundsteuer C setzt zusätzlich einen Anreiz, baureife Grundstücke tatsächlich zu bebauen, anstatt sie ungenutzt liegen zu lassen. Gleichzeitig können Städte eigene Flächen strategisch vergeben, etwa über Konzeptvergaben oder im Erbbaurecht, und so langfristig bezahlbaren Wohnraum sichern. Der Bund ergänzt das, indem er bundeseigene Flächen bevorzugt und teils vergünstigt an Kommunen abgibt, auch wenn diese Potenziale naturgemäß begrenzt sind.
Lassen Sie uns zum Abschluss einen Blick in die Zukunft wagen: Was muss politisch konkret passieren, damit eine alleinerziehende Krankenpflegerin in einer Stadt wie München, Berlin oder Frankfurt von ihrem eigenen Gehalt gut wohnen kann – ohne auf Wohngeld angewiesen zu sein?
Kurzfristig haben wir ein starkes Mietrecht, um Mieterinnen und Mieter bestmöglich zu schützen. Langfristig hilft nur bauen. Und das zu bezahlbaren Preisen. Hier schaffen wir die Rahmenbedingungen, damit das passiert.
