Immobilien: Krisen früh abfangen

Neben dem Tagesgeschäft (fast) aller Träger der Sozial- und Gesundheitswirtschaft spielen die Immobilien eine zeitraubende, häufig ungeliebte und gern in den Hintergrund gedrängte Rolle. Das ist nachvollziehbar und durchaus berechtigt, denn die Caritas ist nicht für Immobilien da, sondern für die Menschen, die sie nutzen.

Die Realität ist aber auch, dass ohne Immobilien so gut wie nichts geht. Diese Erkenntnis drängt sich oft erst dann schmerzhaft in den Vordergrund, wenn etwas nicht mehr funktioniert, nicht mehr den Ansprüchen genügt oder gegen neue behördliche Vorschriften verstößt. Eine solche Krise kann sich langsam aufbauen oder plötzlich auftreten. Ins Tagesgeschäft passt sie nie, denn sie lässt Aufwand, Kosten und Nervenkostüme explodieren - und selten kommt sie allein daher. Zur Bewältigung dieser Herausforderungen gibt es zwei Lösungswege:

Abwarten und reagieren?

Dieser Ansatz ist menschlich nachvollziehbar, denn sich mit Problemen zu beschäftigen, die einen noch nicht akut betreffen und später auftreten können, bietet keinen starken Handlungsimpuls. Die Klimakrise lässt grüßen. Doch ähnlich wie dort sind die zu berücksichtigenden Parameter zahlreich und ihr Zusammenwirken komplex. So besteht eine Immobilie nicht nur aus Architektur, sondern auch aus Statik, Baurecht, Bedarf, Brandschutz, Refinanzierung, Nachnutzung, Betrieb und Wirtschaftlichkeit. Es erstaunt daher nicht, dass unter massivem Handlungsdruck getroffene Entscheidungen nur selten zu guten Lösungen führen.

Besser: Krisen proaktiv begegnen

Das ist auch in Bezug auf das Immobilienmanagement das notwendige Handlungsmuster. Die Auseinandersetzung mit immobilienwirtschaftlichen Themen muss in der obersten Leitungsebene verankert und strategisch gesteuert werden. Denn Strategie bedingt Struktur (dieses Wort kann gerne mit "Ruhe" gleichgesetzt werden). Diese ist mit folgendem vierstufigen Modell umsetzbar:

Stufe I: Unternehmensstrategie ausformulieren

Wofür will ich in zehn Jahren bekannt sein? Welche Leistungen will/kann ich dann anbieten? Welche technischen, medizinischen, soziodemografischen, politischen Strömungen muss ich schon jetzt beobachten?

Stufe II: Zielbild zur Immobilienstrategie entwerfen

Will ich Eigentümer(in) oder Mieter(in) sein? Wieviel Eigenkapital kann oder will ich wie lange binden? An welchen Standorten will ich womit präsent sein? Welche architektonischen Standards sollen für mich gelten?

Stufe III: Immobilienbestand strukturiert erfassen

Datenblatt je Immobilie erstellen mit zum Beispiel bautechnischem Zustand, Sanierungsaufwand, Machbarkeitsstudie zum immobilienwirtschaftlichen Potenzial, gegebenenfalls Kreditvertrags-, Fördermittel und Mietvertragsparameter.

Stufe IV: Maßnahmenkatalog entwickeln

Planung zu Instandhaltung, Sanierung, Finanzmitteln, Liquidität, Flächenkonsolidierung, (De-)Investitionen, fachliche und zeitliche Umsetzung.

Kann eine solche strategische Ausarbeitung Krisen verhindern? Nicht komplett. Jedoch werden Probleme mit einer derartigen Immobilienstrategie erheblich abgemildert.