Was zählt bei der Kreditaufnahme für Sozialimmobilien?
Die Bewertung von Sozialimmobilien stand im Mittelpunkt des diesjährigen Fachforums für Entscheidungsträger im Finanzbereich der Caritas in Bayern. "Große Träger sind häufig damit konfrontiert, dass Altenheime, aber auch andere Häuser wie Behinderteneinrichtungen renoviert, saniert oder komplett neugebaut werden müssen", sagte Klaus Weißbach, Vorstand im Caritasverband der Erzdiözese München und Freising. Dabei stelle sich auch immer die Frage nach der Finanzierung. Kreditaufnahme und Festsetzung der Beleihungsgrenzen seien hier wichtige Themen.
Die vom Caritas-Landesverband Bayern, vom DiCV München und Freising und von der Liga Bank jährlich gemeinsam veranstaltete Plattform bietet Gelegenheit, sich über spezielle Themen aus dem Finanzwesen der Wohlfahrtsverbände zu informieren und auszutauschen. Mit dem Fokus auf der Bewertung von Sozialimmobilien wollten die Organisatoren des Fachforums vor allem die Sicht der Banken und Kreditfachleute vermitteln. "Wir müssen wissen, wie Banken ticken, wenn wir mit ihnen verhandeln", so Weißbach.
Mehr als 40 Geschäftsführer und Finanzverantwortliche katholischer Träger von sozialen Einrichtungen in Bayern waren nach München gekommen. Frank Hemmer, Architekt und Immobiliengutachter, stellte Kriterien dar, wie eine Altenheimimmobilie bei einer Kreditentscheidung zu bewerten ist. Grundsätzlich stellte er fest, dass Gebäude, die auf dem freien Markt nicht gehandelt werden, wie zum Beispiel Behinderteneinrichtungen oder Kindergärten, auch keinen Verkehrswert hätten. Bei Altenheimen sieht die Situation anders aus. Bereits jetzt gibt es rund 11.600 Heime in Deutschland und aufgrund des demografischen Wandels wird ein steigender Bedarf gesehen. Da es eine Vielzahl von kommunalen (fünf Prozent), privaten (40 Prozent) und kirchlichen beziehungsweise freigemeinnützigen Trägern (55 Prozent) gebe, sei hier ein Markt durchaus vorhanden, so Hemmer.
Als Grundlage für die Bewertung eines Altenheims dienen zunächst die üblichen Unterlagen einer Gebäudebewertung wie Lageplan, Baupläne, Baubeschreibungen und Miet- oder Pachtverträge. Darüber hinaus werden Unterlagen für die betriebswirtschaftliche Analyse herangezogen. Dazu gehören je nach Bundesland Investitionskostenvereinbarungen mit dem Kostenträger, Vergütungsvereinbarungen, Angaben aus der Bilanz des Trägers der letzten Jahre, Hauskonzepte, Belegungsstatistiken und Protokolle von Qualitätsprüfungen. Das Bewertungsgutachten eines Altenpflegeheims beinhaltet:
- allgemeine Informationen zum Objekt,
- Grundbuchangaben,
- Lagebeschreibung,
- Gebäudebeschreibung,
- Konkurrenzsituation,
- Marktwert (Sachwert),
Ertragswert über Investitionskosten
Plausibilisierung über Pachtwert, - Beleihungswert (Sach-/Ertragswert),
- Beurteilung.
Bei der Bewertung der Lage wird laut Hemmer ein belebter Platz höher bewertet als eine ruhige Parklage, weil Zimmer an belebten Straßen bei Senior(inn)en wesentlich beliebter seien als ruhige Lagen. Hat allerdings ein Großteil der Bewohner(innen) Pflegestufe II und III, spielt die Lage keine große Rolle mehr für die Bewertung. Grundsätzlich gelte aber die Regel, je zentrumsnäher, desto besser.
Bei der Berechnung des Ertragswerts werden Investitionskosten, Pachtwert, Inventar, Kapitalisierungszins, Bewirtschaftungskosten und Drittverwendungsfähigkeit herangezogen. Ein wichtiges Bewertungskriterium ist auch der Ruf eines Hauses, da dieser sich in der Regel unmittelbar auf die Belegungszahlen auswirkt. Niedrige Belegungszahlen sind ein größeres Risiko als Bewohner(innen), die für ihren Heimplatz gegebenenfalls nicht zahlen können. Da das Sozialgesetzbuch XI mit der Finanzierung der Investitionskosten, der Vergütung für stationäre Pflege und für Unterkunft und Verpflegung einen klaren Rahmen geschaffen hat, ist dieses Risiko minimiert, auch dann, wenn ein(e) Bewohner(in) Sozialhilfeempfänger(in) wird. Hemmer zog in seinem Vortrag das Fazit, dass der Beleihungswert in etwa dem Ertragswert der Einrichtung entspricht.
